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特大新闻!取消房屋预售机制!

2018-10-15 18:46:35  嘉图置业
特大新闻!取消房屋预售机制!封面

特大新闻!取消房屋预售机制!


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今天,来了个特大新闻,是楼市政策大招,也是影响楼市走向的大变局政策!

住建部要求几个省在9月25日前评估取消预售证事项并上报,而广东省住建厅已经建议取消预售制度,广东省房产协会感觉事关重大,下发文件给副会长单位,让开发商评估一下,把意见汇总到协会秘书处。


这可真是年度大事件!楼市行业大事件!


看文件原文


请细看第三部分

“要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。”

住建部这则非正式文件说明了什么?

第一、从国家一级已经开始考虑从制度层面,取消已经实行25年的预售制度。

第二、对于房地产,国家已经开始要从更深层次上进行“去杠杆”和“消除系统性金融风险”的改革。

第三、从长效机制从供给侧方面,全面否定“香港模式”,而采用新的模式。

预售制度、土拍制度、公摊制度是房地产香港模式的三大支柱,同时香港模式是我国房地产发展初期的主要模仿对象。

“商品房预售”,也就是民间所谓的“卖楼花”,是香港首创的,时间是1953年。后来,中国内地在建立房地产制度时,基本上参考了香港的做法,所以“商品房预售”也就传入内地,在上世纪九十年代中期,写入了一系列政府法规、文件。

“预售”是一项对开发商极为有利的制度,它意味着房子还没有建成,就可以出售,拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本,提高了资金周转率。

但是 “预售”在对开发商有利的同时,对购房者却十分不利。因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能,而这种情况在各地屡次发生。

同时,由于房子尚未建好就开始销售,消费者无法亲眼看到房子就必须交全款或还按揭,而一旦出现房子“货不对路”的情况下就非常无可奈何,因为按照中国的现行法律只有两种情况才能退房。

第一、面积误差超过一定标准。

第二、楼房支撑架构出现重大问题。

说白了,就是你的房子有了坍塌的危险,你才拥有在法律层面上的退房理由。

所以,即使你的房子小毛病一堆,你也只能要求开发商维修而不能要求退房。所以从中国商品房制度诞生那一天,“交房即维权”和“十盘九维权”就成为一种常态。

出现这个问题,你可以归因为开发商的无良。然而,从制度层面,预售才是元凶。

所以,在广东省那份文件中列举了“预售”五宗罪。

第一、一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间信访事件,增加维稳压力。

第二、使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。

第三、交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。

第四、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一,测绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。

第五、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场。

然而,预售那么可恶,为什么这项制度还执行了25年。

最主要的原因就是,这个制度对于开发商太重要了。

我们用一张图来看一下,预售制度对于开发商多重要。

在所有开发商项目资金中,预售资金大约要占一半以上。

要知道,房地产是个资金密集型的产业,资金链不断裂是开发企业的生存底线。

土地款要靠预售款来支付(拆东补西)。

工程款要靠预售来维持。

各种证件税费要靠预售款来办理。

所以,那家著名的企业,才提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的资金链要求,才有了所谓的快周转奇迹,才有了三年成为宇宙最大房企的奇迹。

然而,一旦取消预售,“5个月资金回笼,6个月资金回正”,将变得绝不可能,因为从开工到完工,高层住宅没有2年时间根本不可能,多层住宅没有1年根本不可能,再加上前期工程准备,手续办理时间,开发商从拿地到回款,很可能将拖延到2年到3年以上。

所以,这已经不是一个利润不利润的问题,而是一个企业生死的问题了。

所以,一旦“预售制度”完全取消,中国房地产无疑将会完全重启。

一、90%的中小开发商就会死亡。

因为中国90%以上的中小开发商自身的资金量根本无法支撑从拿地到房产销售的过程,中国整个开发商将会完全洗牌,并购重组,大鱼吃小鱼,将变成所有包括三四线城市房地产市场的三年常态。

二、中国开发商巨无霸时代的来临

真正能够支撑起无预售时代的开发商,很可能在中国存在不足百家,一旦洗牌完毕,中国就是巨无霸开发商的时代。

三、房价会更贵

巨无霸意味着市场垄断,市场垄断意味着消费者选择权和话语权的丧失,当一个城市只有一家到二家开发商的时候,你说房价是会涨还是会跌。

四、香港模式逐步被替换

预售逐步取消意味着香港模式逐步被国家抛弃,那其他呢?会不会统统被扫进历史的垃圾堆。当然土拍不可能,至少在房产税完全替换出让金在财政地位之前不会。

五、预售取消是个逐步的过程

这个过程从根本上是国家在降低银行的杠杆和风险,但是在过程中却会升高银行的风险(因为大部分开发商会资金链紧张甚至断裂),所以一定是个缓慢而审慎的过程。毕竟一切的政策决不能引发“系统性金融风险”,这才是国家的根本性利益所在。


《通知》称,日前,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

《通知》同时提出,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

协会的重点


划一下广东房地产协会通知的重点:


1、这是住建部要求进行的论证,省份明确包括广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省,是保留预售证、或提高预售证门槛、或取消预售证?给出各自的答案和理由。要求最晚9.25日上报材料。


2、广东省住建厅的建议是:为降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


广东省住建厅的文件原文


广东省住建厅的文件指出了商品房预售制度存在的风险:


1、商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。


2、一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面严重损害购房人的切身利益,另一方面将会产生大范围长时间信访事件,增加维稳压力。据不完全统计,2017年全省资金链断裂类矛盾总数61宗,其中2016年转存数28宗,2017年新增数33宗,造成较大的社会影响和经济损失。2017年全省资金链断裂类矛盾已化解44宗,结余17宗,矛盾化解率72.1%。


3、使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。由于我国商品房预售市场起步较晚,有关法规制度不够完善,各地发展也不平衡,有关地方政府主管部门的管理职能作用没有正常发挥,导致商品房预售经营和管理活动处于混乱状态,一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子,造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。如:虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证,得房率、绿化率、容积率与实际不符,将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为,极大地损害了购房人的利益,并引发了大量的法律纠纷。


4、交易不公平。我国实行的期房销售制度,住房还处在建设过程中,购房者就支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了社会。


5、房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。房屋建设工程从规划到预售、办证各环节办事部门不一,测绘机构不尽相同,标准也不统一,存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不一的尴尬局面,易引发纠纷诉讼。


6、造成不平衡发展和低效率竞争。商品房预售制度降低了房地产业的门槛,导致吸引大量社会资金涌入,一方面不利于社会经济平衡发展,另一方面使不具备开发实力的企业进入市场,降低了开发企业的自有资金要求,刺激了房地产的过度投资和开发,有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显,产业没有形成优胜劣汰机制。


广东省住建厅文件给出了意见:


为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。


但考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产开关企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。


因此,建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。


通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。


小编说


1、住建部更多应该是想这么要求这么做。

2、广东住建厅已经打算逐步取消预售证,事关重大,于是协会赶紧告诉开发商,尽到告知义务。

3、新出让地块就要逐步施行现房销售要求。

4、预售证的问题确实比较多,文件中提出的问题也都是事实,最关键的根本就是,基于预售证制度,开发商销售的其实是规划设计,不是成品,从而造成一系列问题。购房者多还了两年多房贷倒还是次要的。

5、湖北、四川、江苏、河南、辽宁这几个被明确提出的省,大概率也要跟进该政策,只是或快或慢而已。

6、预售制度当时就是学习了香港的楼花制度,但只是学习了楼花和建筑面积的表面,但却没有学习人家严格的审核管理,结果现在预售制度成了人人诟病。

7、预售制度的取消,应该同步解决开发商融资流程和制度设计问题,要不就是又提高了开发商成本,也提高了建设成本,最终还是转嫁到购房者身上。

8、美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也都有预售制度,定房付10-20%房款,房款是打到律师的信托账户,交房时才签贷款合同,如果开发商烂尾跑路,钱是会退回的,还有利息,如果交房有重大问题,也是可以要求解除合同的。

9、这些国家的开发商怎么解决融资问题呢?银行一般都是看开发商已经预售了一定比例的房产,就给开发商发放贷款,通常是70%左右,而国外经常出现烂尾项目的原因就是因为开发商太小,银行不敢发放贷款,或预售不利,销售不畅,达不到贷款条件,于是一直不开工。

10、有一个大的趋势就是,房企的龙头效应、马太效应就更明显了,小开发商就真的要退出市场了,未来玩的就是资本和融资能力,小开发商显然是没有竞争力的。

11、取消预售制度是好消息,前提是不要把成本转嫁到购房者身上,要同步解决开发商融资成本和流程设计问题,这方面国外已经有成熟经验,直接参考搬用即可。

12、显然,政策试点之后,将会全国推行。

小编结语:顺便把公摊面积也取消了吧,同意的下方点个赞!


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