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【宜龙关注】万达命运十字路口:王健林紧抓文旅布局商业造护城河

2018-11-18 09:57:40  宜龙投资理财
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  王健林再次成为陕西政府的座上宾,搁置许久的西安万达城计划,眼看又要热闹起来。

  不久前,王健林前往西安,言辞恳切,称要与现有大型文旅项目错位发展,推动旅游与文化、商业和体育等深度融合。在这背后,或是他希望加快660亿元巨无霸西安万达城项目落地。

  好坏消息总是如影随行。在随后的大半个月里,谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。万达官方声明颇有深意,他们不但完全否认了全盘出售文旅资产给融创,还明确表示“今后将继续投资文旅产业”,而文旅集团将是万达的“永续发展”产业。一纸延安红色旅游小镇计划,就是表明万达想要继续投资文旅的决心。

  30岁的万达站到了命运的十字路口。64岁的王健林仅用了半年多的时间,通过大手笔转让资产,清理海外债务,引入投资化解对赌尴尬等一系列动作成功将危机排出体外,让万达找到能够通往未来的路径。

  他也在寻找文旅和万达广场之外的新支柱产业,影视、体育、教育、医疗等都在视线范围内。

  “万达轻资产租金分成超过10亿元,以后可能每年以10亿级别增加。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展,”在王健林看来,万达体育产业要回归国内和自有IP;影视板块要向非万达物业扩张发力;要尽早做到管理百家高星级酒店。

  此外,考虑到中国3亿儿童的教育消费升级,王健林特别强调看好宝贝王的发展,认为这一业务有可能超过万达电影,成为万达新的核心企业。

  2018年,万达计划收入2479亿元,其中商业地产收入约占比1/2,文化集团约占比1/3。离最终验收,还有两个月时间留给王健林和他的万达团队。

  继续投资文旅信号

  发源于秦岭终南山东部的浐河,向北在西安市境内流入灞河。他们所环绕的数百平方公里,形成了今天的西安浐灞生态区,也是“一带一路”对外新窗口。

  不出意外的话,西安万达城即将落子于此。

  两年前的12月,西安相关部门的人专门奔赴南昌万达城调研学习。南昌万达城,是首个以“万达城”命名的超大型文旅商综合品,这在万达文旅产业发展史上有里程碑意义。4个月后,西安万达城推进工作领导小组成立,并将此项目列为重点项目正式签约。

  万达冬天的寒潮,来得猝不及防。直到不久前,西安万达城才再次被提上日程,但具体土储量和具体位置尚为对外公布。

  在过去的大半个月里,谈及王健林彻底退出文旅业务的谣言四起。据记者了解,坊间论调有两种:其一,继此前将13个万达城的91%股权卖给融创、将长白山文旅项目转让予大连一方后,万达拟将剩余西安、长沙、厦门、武汉等4个万达城的资产和运营均转给融创。

  其二,融创有意将13个文旅项目完全收入囊中,从此独立运营。这涉及万达文旅的设计规划、建设、运营管理等业务部门,但具体交易对价、交易方式,以及共计130亿元的品牌使用费是否取消等,仍是未知数。

  “这种消息很难立得住脚,这四个万达城里,有的地(西安)还没拿,有的是轻资产项目,根本没办法转让,”一位接近万达的知情人士告诉时代周报记者,据他了解,确实有交易在谈判进行中,但主要是针对此前13个万达城的剩余股权,“万达还没有将文旅集团整体转手的想法。再说了,万达文旅的产品逻辑没有问题,王健林不会轻易罢手。”

  万达的澄清公告随后就到,第一句即是“融创将全部接盘万达文旅的消息失实”。此外,“文旅集团(含文旅规划、建设、项目管理部门)将继续作为万达的重要产业集团永续发展”一句,已为文旅业务的今后命运定性。

  原本可以和和气气,私下完成的交易和交割,为何会搞得如此沸沸扬扬?

  生意场里永远充斥着变数。去年4月底,万达内部高层会议上,为万达城找买家的议题抛出。

  在王健林的谋篇布局中,万达城的地位曾远远超过万达广场和万达酒店。它代表着新方向和未来,是万达从不动产向消费型企业转身的重要动作。他们甚至立下军令状,要在2020年建成20座的速度在国内外落地万达城。

  但这些万达城扩张后带来的负债压力,曾在去年年中一度决定了万达的生死命数。不久后,王健林找到了文旅买家孙宏斌,并一道搭售了万达酒店给李思廉的富力。

  王健林当时的逻辑很简单:大量减少负债,收回巨额现金。一年之内,他就能收到637.5亿元款项,而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。他曾坦言:“经过数学模型分析,每个大型文化旅游项目需要七八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五六年内,每年净增1000亿元负债,压力相当大。”

  事实上,过去多年,无论是万达商业还是万达文旅,万达系金字招牌从政府手中获取了大规模的廉价土地。而在眼下,对于王健林来说,重塑与地方关系,获取地方各类优惠政策与配套,仍是万达发展的关键之一。因而在有噱头有看头的文旅领域,无论面对谁,万达都断然不会让去文旅的核心技术。

  “等抗过这波行业低潮期,万达或许还是会考虑做文旅。”一位接近万达的人士如此判定。万达在公告中亦提及,今后他们还将继续投资文旅产业。

  就在西安之行的前两天,万达与延安市政府签订了一份《红色旅游小镇项目合作框架协议》。照片中的王健林满面笑容。

  关于这笔投资的相关细节,万达至今还未作任何披露,但传达出的信号是,在甩卖了大笔资产、这两年鲜有投资的情况下,万达仍在低调地切入文旅产业。

  护城河和围棋论

  过去一年多里,王健林变得低调和隐忍,不再到处输出他的王氏价值观,就连万达30周年也没有过往轰轰烈烈的大肆庆祝。

  在万达内部,他忙着翻开万达商管故事的新一页。今年年初,腾讯等巨头携340亿元入局,提前结束了王健林与一圈投资大佬的对赌协议,让万达商业IPO的紧迫感大大纾解。而万达商业的话语权,还牢牢掌握在关键先生王健林的手中。

  在2021年12月底或万达商业再度上市之前,马化腾、张近东、刘强东、孙宏斌都必须捆绑在万达商业这辆战车上,中途不许有人下车。

  近300个万达广场,依然是王健林优质的核心资产,也是万达能吸引豪华投资队伍的底牌。在公司的内部会议上,王健林都会强调:“万达广场与AMC是万达的非卖品。”

  “截至2018年底,全国将有285座万达广场开业,总持有物业面积4256万平方米,” 万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐向记者透露,到2019年,全国万达广场数量将超300座,其中三四线城市开业数量占比超七成。

  在今年,王健林决定将万达商业拆分成商管、地产两个子集团,以商管公司名义上市,再搏一回。他迫切希望摘掉“地产商”标签,并想用实际行动来证明,不当地产商,万达商管这个公司更值钱。

  他对万达商管的筹谋,是做一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,目的之一是为了有更高的市场估值。

  根据万达集团2018年的工作目标,万达商管计划实现总收入366.4亿元,其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司,将负责消化商管集团的地产业务,整个消化周期将在1–2年间,但利润将归商管集团。

  王健林给这个新地产集团设置了债务上限,“这个上限是很低的,他们就是在负债上限下考虑业务发展,不要求做多大规模。除了商管公司剥离的地产业务之外,地产集团还将开发万达广场重资产,也不排除纯粹搞一些住宅开发”。

  “今后,优秀人才向商管倾斜,万达学院培训也要向商管倾斜,形成风气。”商管才是王健林的拳头产品,他在内部有过训示,他说,“要加快万达广场的全国布局,尽快多签多建项目,更快千店规模,这就是万达的护城河计划。”

  千店规模,就意味着全国336个地级以上城市,万达广场能覆盖90%,它们会像细胞分裂一样迅速占领中国的大小城市。

  在王健林的投资理念里,建设万达广场就像下围棋一样,需要占先手,“商业中心有竞争半径,特别是在三四线城市,万达广场一旦落地,一定半径里竞争对手很难再投资”。

  万达要驶入新的方向,他将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作,共同打造线上线下融合的中国“新消费”样板。

  作为智慧商业时代的开创者,这个题材在资本市场将会价值几何?证监会官网信息显示,万达商业在A股IPO目前最新排名为第56位。

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本文摘自《网络》

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